作者 | 夏心愉
出品 | 愉见财经
给中小微型企业贷款续贷，为了省去企业还要拆过桥资金的本钱和风险，不少银行推出了类似“空中加油”的贷种，譬如“续贷易”之类的商品，让企业不需要先还再借了。
现在这些似的思路，进入到了二手房买卖范围。
以往，二手房买卖过户手续较为繁琐，需要“卖方借款或买方垫资—还清银行贷款—解除抵押—办理买卖过户—买方重新设立抵押”，登记完成后买方银行放款，卖方最后才能拿到剩余的房款。双方不只要在不动产登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会非常长，少则十天半个月，多则一个月以上。
这个过程又麻烦又藏匿风险，所以部分城市酝酿了二手房买卖新模式。
8月17日，济南推出二手房“带押过户”登记新模式，对于存在抵押的房地产要上市买卖的，无须提前还贷或垫付资金，就能完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。
现在，“带押过户”在工行、建行、北京银行(601169)等多家银行试点成功，将在济南全市二手房市场全方位推行。
而在济南之前，昆明于8月初也推出了二手房“带抵押过户”合并登记业务。
此类模式一经推出，备受市场关注。多位市场人士表示，二手房“带押过户”政策在节省资金本钱的同时，也可以提升二手房买卖效率，有益于激起二手房市场的买卖活力，促进住房消费。
房贷未结清也能买卖
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济南17日举行的媒体发布会指出，为了让群众享受更便利的登记服务，针对二手房买卖过程中多部门分开办理时间长、资金本钱高的问题，济南二手房市场全方位推行“带押过户”。
“愉见财经”顺便补充一嘴，其实这个过程中用户还有肯定的风险。我就有身边的用户朋友遇见过陷阱，首付款已经进来了，给卖家拿去还贷用了，但就在这个过程中卖家房屋被查封，没法按约定过户了。这下完蛋，对用户而言，之后便是繁琐的打官司维权路。（这种故事大伙若感兴趣，我之后抽空给你们写写哈。）
而在“带押过户”登记新模式下，仅需“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”，交易双方转移和抵押“双预告登记”通过银行就能完成线上申请，转移登记和抵押登记可同步办理，抵押预告登记自动转为本登记。卖方在办理转移登记的当天或第二天就能拿到购房款，结清原银行贷款。
办理时限也由原先的十几天压缩至1至3个工作日办结。
概要来讲：过去的模式是“房东筹钱偿还二手房剩余贷款-房东卖房-下家付款-房东收款”，而目前的模式是“房东卖房-下家付款-房东偿还二手房剩余贷款和收款”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，带抵押过户模式破解了二手房买卖周期长、易失败的难点。
济南不动产登记中心主任杜建刚还表示，“带押过户”的模式，用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，不必筹备过桥资金，减少买卖本钱。同时这一模式无需先解押，买方把房款打到提存账户就能拿到房，假如过户存在问题，房款还能原路返还，最大程度保障双方利益，将风险降至最低。
在济南之前，昆明也在8月初举行了存量房“带抵押过户”合并登记工作启动仪式，成功办理云南首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务，并现场颁发了云南首本二手房“带抵押过户”不动产证。
昆明不动产登记中心负责人介绍，启动存量房带抵押过户合并登记改革后，通过买方、卖方、银行签订多方资金监管协议，约定在买方贷款银行抵押权初次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户，解决了“转贷”中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题。
值得注意是，在济南“带押过户”革新模式中，引入公证“提存账户”是一个要紧的环节。在买卖没有完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦买卖发生风险或买卖双方出现意料之外状况，买卖失败，资金将原路返还，防止发生资金纠纷。
据介绍，现在，“带押过户”在济南区域工行、建行、北京银行等多家银行试点成功，将来将在全市二手房市场全方位推行，达成银行贷款审批、抵押放款及二手房转移登记、抵押注销等各环节的无缝衔接。
不过从新模式诞生到推广开来，估计还需要一段时间。暂时来讲，“愉见财经”就此询问了来自济南的几名房产中介和银行信贷经理朋友，多数表示也是在新闻里获悉的新模式，但操作上还未收到具体公告。
能否给二手房市场添一点暖意呢？
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在不少业内人士看来，“带押过户”模式将提升二手房的买卖效率，有益于激起二手房市场买卖活力。据中指研究院百城二手住宅价格指数统计，2022年以来济南二手房均价呈持续下跌趋势，累计降低0.48%，7月济南二手房均价18436元/平米，环比降低0.09%，同比降低0.5%。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，“二手房“带押过户”预示着在购买尚存按揭贷款的二手房时，不需要先还清按揭贷款就能过户、重新抵押并发放新的住房贷款，此方法在节省资金本钱的同时，也可以提升二手房买卖效率，有益于激起二手房市场的买卖活力，促进住房消费。
而在此前，为了给房产金融市场注入新活水，济南连续推出政策组合拳，涉及限购范围、限售条件、公贷额度、增购住房、减少购房门槛、减少首付比率、公贷首套房认定标准等。陈文静称，随着着持续调整房产政策，市场活跃度有望好转。短期来看，“济南模式”也为其他城市提供了参考借鉴，预计将来或有更多城市跟进，在二手房买卖方面给予政策支持。
严跃进也表示，此类模式背后体现了减少二手房买卖本钱、活跃二手房的政策革新思路，同时具备示范意义，是盘活二手房资源、加快二手房流通、从二手房买卖活跃带动一手房买卖活跃等方面的要紧革新政策。“对于全国市场具备很好的启发意义。”
上海易居房产研究院日前发布的报告显示，7月份热门城市二手住宅成交量环比降低5.5%，复苏过程较为艰难。从各城市表现来看，呈现分化态势。其中，东莞、佛山、苏州、扬州、南京、成都和厦门7个城市二手房成交量环比上涨；青岛、无锡、杭州、深圳、大连、金华和北京等7个城市呈下跌态势。
也不知道这种便民模式的推出，是否会给二手房市场带来一丝暖意。我感觉难。但无论怎么样，便民的方向一直对的。
最后再补充一个小看法，大伙有没感觉，这种模式其实也并很熟悉。中原地产首席剖析师张大伟剖析称，这个模式其实不是新事物，背后是市场几十年一直偶尔出现的“转按揭”，2003年，某股份制银行第一开始面向大众提供二手房转按揭业务。
所谓“转按揭”，就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行需要延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房供应或出售给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
张大伟进一步表示，由于不是完整产权的买卖，“转按揭”过程中，存在出现抵押查封、或者房主出现特别状况的可能性，也会干扰买卖的持续。“从法律角度，购房者购买完整产权可以直接过户的房子最安全，毕竟动辄是几百万的买卖。而‘转按揭’等于转移债务，需要不同银行之间协调，购房者买卖时需要小心。”
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